基本案情：2020年12月，A法院作出《拍賣公告》載明：標(biāo)的物由承租人經(jīng)營餐飲，租賃期限為二十年，從2012年6月28日起至2032年6月27日止，并一次性繳納了全部租金。由于兩次拍賣均流拍，債權(quán)銀行自愿接受了以物抵債，A法院作出了發(fā)生法律效力的以物抵債裁定書。由于實(shí)際承租人郭某某拒絕辦理承租房屋，債權(quán)銀行以抵押貸款時(shí)的承租人文某某為被告向標(biāo)的物所在地B法院提起賠償損失的訴訟。產(chǎn)生的爭議是：如果拍賣公告上載明事實(shí)不符合客觀事實(shí)，該載明事實(shí)能否直接作為免證事實(shí)予以認(rèn)定？
第一種觀點(diǎn)：拍賣公告上載明的事實(shí)可以作為免證事實(shí)予以認(rèn)定。本案被告文某某或者實(shí)際承租人郭某某（拍賣公告僅僅載明承租人，但未明確具體承租人）并未侵害案涉房屋的物權(quán)。
第二種觀點(diǎn)：法院執(zhí)行公告中載明的事實(shí)不能作為免證事實(shí)，實(shí)際承租人郭某某應(yīng)被追加參與訴訟且有證明責(zé)任，即證明租賃行為在抵押之前就已經(jīng)存在且租期為20年，否則應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。
筆者贊同第二種觀點(diǎn)，理由如下：
一、拍賣公告記載事實(shí)是沒有經(jīng)過舉證質(zhì)證程序查明的事實(shí)。
法院拍賣公告載明事實(shí)是法院執(zhí)行階段根據(jù)相關(guān)承租人自己提交到法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)的證據(jù)材料記載上去的，該證明材料沒有經(jīng)過舉證質(zhì)證這種對抗程序查明，法律對執(zhí)行公告載明事實(shí)應(yīng)該怎樣認(rèn)定沒有程序上的明確規(guī)定。
二、生效裁判文書確定的預(yù)決事實(shí)作為免證事實(shí)都是有前提條件的，更不必說執(zhí)行公告不能等同于生效裁判文書。
生效裁判文書確定的事實(shí)之所以不需要證明，一是因?yàn)樵撌聦?shí)已為人民法院經(jīng)正當(dāng)證明程序所查明，客觀上無再次證明的必要；二是因?yàn)樵撌聦?shí)已為人民法院裁判所認(rèn)定，該裁判具有法律約束力，此種約束力也包括對該事實(shí)認(rèn)定上的不可更改性。概括起來，預(yù)決事實(shí)具有預(yù)決的效力具備的前提條件主要有：
首先，先行案件的法院裁判須是生效的、確定的；
其次，先行案件裁判所確定的事實(shí)與后續(xù)案件存在著相關(guān)性，即先行案件裁判所確定的事實(shí)構(gòu)成后續(xù)案件事實(shí)的一部分或者全部；
第三，預(yù)決事實(shí)的證明須遵循正當(dāng)程序保障原則。
這是最高法院在《證據(jù)規(guī)定》理解與適用上闡明的觀點(diǎn)，雖然最高院并未給預(yù)決效力設(shè)定一個(gè)明確的性質(zhì)界定，但仍可從中大致看出這一效力對后訴具有一定的拘束力。
三、即使是人民法院生效文書確認(rèn)的事實(shí)，如果能夠足以被推翻，法院依然應(yīng)按照客觀情況予以認(rèn)定。
本案中，拍賣公告上所載明的事實(shí)為：標(biāo)的物中的一部分由承租人經(jīng)營餐飲店，這個(gè)承租人就是郭某某，租賃期限為二十年，從2012年6月28日起至2032年6月27日止，與文某承租時(shí)間是相矛盾的。因?yàn)槲哪车某凶鈺r(shí)間雖然是從2012年7月30日起，但銀行抵押時(shí)在實(shí)際承租使用，而郭某某的公司成立于2015年，不可能在2012年就提前兩年承租，這不符合生活常識。
四、預(yù)決事實(shí)是法律規(guī)定的免證事實(shí)的一種，應(yīng)受免證事實(shí)規(guī)則的約束。
對于免證事實(shí)，《民訴法解釋》第93條、《民事證據(jù)規(guī)定》第10條是一致的。其中，人民法院生效裁判文書確認(rèn)的基本事實(shí)和仲裁機(jī)構(gòu)生效裁決文書確認(rèn)的事實(shí)屬于免證事實(shí)中的預(yù)決事實(shí)。本案法院拍賣公告上載明事實(shí)不能等同于人民法院生效裁判文書確認(rèn)的基本事實(shí)，即使是人民法院生效裁判文書確認(rèn)的預(yù)決事實(shí)，當(dāng)事人有證據(jù)足以推翻的仍不免除舉證方的證明責(zé)任。
綜上情況，案涉拍賣公告載明的內(nèi)容未經(jīng)過人民法院正當(dāng)證明程序所查明，也未在庭審上經(jīng)過雙方當(dāng)事人的質(zhì)證，如果作為預(yù)決事實(shí)予以認(rèn)定，對于沒有參與《拍賣公告》載明事實(shí)查明的買受人是不公平的。因此，我們從本案得到的啟發(fā)是：一、人民法院對于拍賣公告需要載明的事實(shí)應(yīng)該有證據(jù)支持，并盡量通過正當(dāng)程序予以查明；二、如果引發(fā)新的訴訟，拍賣公告載明事實(shí)不能作為預(yù)決的免證事實(shí)予以認(rèn)定；三、相關(guān)當(dāng)事人故意提供虛假的超長租期和一次性繳納較長租期租金的證據(jù)，導(dǎo)致拍賣價(jià)格大大低于市場價(jià)格的，應(yīng)作為虛假訴訟線索移交公安機(jī)關(guān)。
本文作者：李舉中律師、高琳瀟律師、羅思潔
